我身边有很多朋友都是近两年有二胎的家庭，有些原先的首套房不够住或者想要再给孩子备一套房子的朋友，他们有购房想法的时候经常会问我：“现在的房价水分大不大，能不能买？” 我相信很多刚需的朋友买房的时候也会想这个问题。我听过很多非业内人士谈论房地产的时候，大家都认为开发商是暴利，不管什么价格开发商都能挣不少，老百姓攒钱不容易，都不想多花冤枉钱买到水分很大或者所谓的泡沫很大的房子。那作为非房地产业内人士应该怎么判断不论是涨价还是降价时期，什么价格入手比较合适呢？

看官且细细往下看完

房地产作为大宗产品，自然也是有一定的经济规律的，不多解释所谓的经济规律（有一定的深度，以后再和大家分享），今天说的简单易懂一些， 让大家都能懂。

大家都知道房价是有涨有跌的，额，这个，应该都知道吧(⊙o⊙)…

有二套需要或者投资想法的朋友，一般都不是太着急，很多会这么想：“还能稍微等等房价降降再买”；对于刚需的朋友来说，大多数要拿房产证去见丈母娘，都会比较着急，不管是房价上涨还是下降都要买；所以不管涨价降价，总是有很多人要买房子。

今天就给大家说说在房价不断上涨时期什么价位上买房子房价水分小，房价降价时期什么价格买是在“捡漏”。

房地产业是我国经济发展的支柱产业先不说，就从房地产业在地方财政收入的重要性来看，估计政府再怎么调控也不能让房地产倒台吧。

既然房地产业是长期发展的行业，就给大家讲讲房地产开发项目的开发成本和利润，我认为大家从房价的利润来客观分析房价的水分大小是比较合理的，这样更有助于自己判断你想买的这个楼盘价格是否合适。因为很多房企是全国性的业务，而各城市的调控手段和发展进程不一样，所以咱们要按照单一楼盘或者单一商圈楼盘来分析会更具参考性，毕竟想买的也是单一楼盘嘛，想买哪个楼盘就分析哪个楼盘。

楼市的价格真相

咱们以住宅商品房来讲解，一个房地产住宅项目的开发一般都要包含这几项必须的成本：开发商的拿地价格、建筑施工安装的材料和人工费等、楼盘的宣传销售等营销经费、开发销售所交税金、带装修交付楼盘的装修成本。其他的当然还有：开发商贷款融资等支付的利息这类财务费用、拿地有政府要求配建安置房或者需移交政府的公用设施（学校医院等）等建造成本、勘察设计等前期成本、社区内设施建造成本等。后面这些其他成本因为项目不同可能差异较大所以咱们先不说，今天就说必须的成本。

咱们就拿济南市一个正在销售的房地产住宅项目来举例分析（为什么是济南的项目？因为我的业务主要在济南呗 .^0^.）：

这是济南市历城区工业北路张马片区的一精装修项目叫公园学府（对天发誓绝对不含广告成分，单纯为了更好给大家讲解 *-*），2017年12月参加的拍地，2018年5月拿到的土地使用权，开盘时间是2019年5月，首开均价15800/㎡。

1. 像这样的开发商拿地信息，在当地国土资源局的官网或者政府公共资源交易中心官网都能查到，大家有想考虑的楼盘也可以查，只要看看售楼处公示的宗地名称一查就有，看到成交信息就可以算出来楼面价了。什么是楼面价？——通俗易懂的说就是每套房子每平米中所包含的土地价格就是楼面价。

该项目按照拿地信息算的楼面价公式为：土地成交价÷（土地面积×最大容积率）=81595万元÷（46541平米×2.16）≈8116.6/㎡的土地楼面价，也就是说你买该楼盘的房子，每平米里面会有8116.6元是要交给政府拿地的土地出让金。

2.再说第二大重要的开发成本——建筑安装费用。

建安成本，是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入。

我不在此说很多参数，就给大家举一个比较好理解的例子，先不论面积大小，现在农村盖一个单层的三室两厅两卫格局的房子，从基础、主体建设、走好上下水、铺设地暖、布好强弱电等的用料和工费加起来，一套怎么也得20-30万吧，而城市的建筑还要做保温层、外墙粉饰、防空工程、消防安保系统等，所以城市的房屋建安费用按照2000元/平方来算，也就是一套100平三居室住房的建筑安装费用20万，这一点不高吧，（很多地区村镇村民拿着拆迁款换回迁房的换购价格也是>2000元/㎡的），而且随着近几年人工费和钢筋水泥等建材价格的上涨，很多城市的建安费用是高于2000元/平米的。各地建安成本差距不大，大家都按照2000/㎡的建安成本来做保守计算即可。

3.至于开发商营销成本花在哪里了想必都知道一二，作为业内人士的我每个月也能接到十多个推销楼盘的电话，烦~

每个楼盘的广告从农村到城市，从公交到电梯，从网页到电话，可谓是无处不有啊！但是楼盘的营销费用不止是广告费，还有售楼处的建造装潢、销售人员工资福利、分销渠道佣金等，这些都是大家能经常见到接触到的吧，根据城市级别不同，营销费用的区间一般是300-800元/㎡，咱们就按照平均一点500元/㎡算吧，也就是说一套100平米的房子，要有5万元是用来发销售部门工资奖金、分销商佣金、分担广告费和售楼处建造装潢运营等成本的，现在很多楼盘支付给分销平台的佣金比例就达到1.8%—3%，也就是一百万的房子有1.8万到3万是开发商要给分销平台的，所以按照500/㎡的营销成本也是比较合理的参考范围。

4.再来说一下关于开发商卖一套房子需要交的主要税种，其中有一项比较熟知的税项是增值税（营改增之前叫营业税），也就是卖出去的每套房子开销售发票都要交的，税率是5%，就说举例的这个楼盘（按首次开盘价格15800/均价），卖出去的每平的房子就有700多元的增值税；而大家不大了解的其他税项还有：城市建设维护税、地方教育附加税、土地增值税、印花税、企业年度有盈利还有企业所得税，这些大家不太熟知的税项咱们也不多解释了，就把开发商开发销售这个楼盘的税金且按1000元/㎡，也就比刚刚算的增值税多一点，文章前面说的地方财政收入依赖土地房地产业的比重大约在40%左右足以见得房地产业的税金有多高，所以该楼盘按照这个税金计成本并不算高。

5.如果是毛坯交付的话只用算上面四项开发成本就可以，不过咱们举例的这个项目是精装修交付的，有金茂的六大绿金科技，都知道金茂装修的品质在业内还是比较高端的，基本的新风除霾和净水系统都有，还有LOW-E中空玻璃隔热系统、同层排水系统、智能安防门禁系统等，开盘我到访售楼处的时候置业顾问宣称的是装修标准能达到2000-3000/平米，但开发商的装修成本一般都没有他们所说的那么高，所以该项目咱们按照保守的参考，就按照宣传的最低线2000/平再打个对折，咱们按照1000元/㎡的装修成本算真是一点不高吧，100平的房子自己按照智能化精装下来10万肯定是打不住的吧！

房企的盈利空间

咱们举例的这个楼盘每平米的开发成本会是多少呢？楼面价+建安成本+营销成本+税金+装修=8116.6+2000+500+1000+1000=12616.6元/㎡的开发成本，而楼面价之外的后四项成本大家都看出来咱们是按照比较低的保守值计算的，该楼盘开发的“保守成本价”是12616.6元/㎡，这里面是没有开发商融资利息等财务成本、前期勘查设计的，而且该项目拿地要求开发商配建不低于2320㎡的公用设施，所以该楼盘的实际开发成本是要略高于咱们算的保守成本价，咱们算出来的这个保守成本价是绝得没有水分的，参考价值很高。

那开发商的利润空间是多少呢？ 文章上面有楼盘首开的均价是15800/㎡，为什么开发商定这个价格呢，因为开发商的利润空间一般也就是10%-30%之间，而开盘的15800/㎡是咱们算的成本价12616.6元/㎡的1.25倍，也就是“毛利润”空间是25%，用“毛利润”这个词是因为开发商的净利润是要比25%低不少的，该楼盘其他成本的数据虽然咱们不得知但是一定是有的。

在2019年10月份之前，该楼盘的销售价格区间一直是15000-17000元/㎡，而济南房地产市场是在19年10月份以后出现了大幅降价的现象。新冠肺炎疫情期间，该项目的特价房13000-14000元/㎡，这个价格与19年底大幅降价时的价格基本持平。而按照13000元/㎡多的价格卖，通过咱们核算的保守成本来看，基本开发商是没怎么有利润的。

楼市涨价的火热时期和降价的低迷时期怎么判断合适的入手价格呢？

不管楼市的房价是什么样的走势，买房的朋友一直有，那在不断涨价的时候我在什么价位上买的房子后期没有降价风险呢？在价格不断下降的时候我在什么价位上买算是低谷抄底呢？

1.先说这涨价时的市场，房地产既然也属于商品，不会一直疯涨，到达一定的虚值高点必然会回归理性，如果在涨价时期跟风购房说不定就会买到虚值范围，凡是商品都会有一定的利润空间，一旦超过合理的利润范围必然是违背市场经济的，必不长久。就像上面我说的一般楼盘的利润在10%-30%，这是一个房企生存和发展的必要利润区间，所以在楼市涨价的时期，可以根据咱们上面的“保守成本”核算方法算一下目标楼盘的“毛利润”空间，如果明显高于10%-30%（能在40%以内也算是可接受的），如果不是很着急的话建议等上半年到一年的时间，到时候定会逐渐回归理性。

2.而在楼市不断下行的市场时，判断是否处于房价低谷或者是捡漏房源的办法也是一样，只需算出目标房源的“保守成本价”，如果“毛利润”在10%以内，说明就是抄底的时机，你想呀，人家开发商都不挣你的钱了还不是好时间吗？所以上面咱们举例的这个楼盘现在的特价房绝对属于抄底房源。同样凡是商品都会有一定的利润空间，一旦超过合理的利润范围必然是违背市场经济的，必不长久。楼市也不会让房企持续无利润或超低利润，任何一个行业在生存关口国家也不会坐视不理，房企也不例外（何况很多房企是国企）。这时候也别想能不能再降到“保守成本价”或者更低一些了，房企的收入来源比较单一，不像超市可以通过半价卖鸡蛋来拉客源再通过其他商品获得利润，房企卖的房子赔钱了又没有其他进项，而且房产属于大宗产品，一旦赔钱卖的话亏损的不是一点半点。很多人希望开发商低于成本价多降些价，如果真有开发商这么干了，你认为你买的期房有保障吗，就算交房了放心住吗？如果真有比咱们核算的“保守成本价”还低不少销售的楼盘，那开发商是准备要卷款跑路了，对于开发商准备卷款跑路的楼盘你敢买吗？

理性对待，合理分析

为了大家更好理解，引用了济南某楼盘进行精准分析，绝对不是“房托”，因为我的分享是给全国网友看的，济南的朋友如看到望大家也理性对待。

不管楼市怎么变化，作为“衣食住行”中的重要部分，房产会是老百姓必经的一个大项，老百姓买房都不容易，大家一定要理性对待市场，合理看待房价，这样才能更好的把握房地产市场，让自己能判断时机，抓住机遇买到称心如意的房子安家置业。

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